بازار مسکن به رکود محل نداد!

قیمت خانه در تهران از میانگین ۲۸ میلیون تومان عبور کرد و این در حالی است که طی دو سال گذشته معاملات در بیشتر ماهها با رکود همراه بوده اما در وضعیت کلی قیمتها در یک سال ۹۷ درصد و طی دو سال ۱۸۵ درصد افزایش یافته است. ظاهرا نبود مشتری تاثیر چندانی در کاهش قیمت ندارد؛ کارشناسان عوامل مختلفی را در رکود تورمی بازار مسکن عنوان می کنند که از جمله آن می توان به رشد قیمت زمین، مصالح، دستمزد، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی و خاصیت چسبندگی قیمتها در این بازار عنوان می کنند.

قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۹ به متوسط ۲۸.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با دی ماه امسال ۳.۷ درصد و نسبت به بهمن پارسال ۹۷.۲ درصد افزایش یافت؛ هرچند میانگین رشد قیمتها از حدود ۱۰ درصد که در نیمه نخست امسال با آن مواجه بودیم به ۳.۳ درصد در نیمه دوم رسیده است. در حالت کلی به دلیل افزایش قیمتها طی سه سال گذشته در بیشتر ماهها خرید و فروش کساد بوده است. بهمن امسال ۳۹۱۷ معامله مسکن در تهران به امضا رسید که رشد ۱۱.۵ درصد نسبت به ماه قبل و کاهش ۷۰ درصد را نسبت به ماه مشابه سال قبل  نشان می دهد. در واقع معاملات به حدود یک چهارم وضعیت نرمال بازار رسیده اما نرخها کوتاه بیا نیست.

از بهمن ۱۳۹۶ که میانگین قیمت خانه در تهران متری ۵.۵ میلیون تومان بود تا کنون قیمتها ۴۱۴ درصد افزایش یافته است. قیمتها نسبت به بهمن ۱۳۹۷ هم ۱۸۵ درصد رشد یافته و در مقایسه با بهمن ۱۳۹۸ افزایش ۹۷ درصدی نشان می دهد. در واقع بازار مسکن بدون توجه به ظرفیت و توان طرف تقاضا در حال متوازن کردن خود با بازارهای موازی از جمله ارز و طلا بوده و در بازه میان مدت با آن تراز شده است.

از طرف دیگر طی این سه سال قیمت زمین و مصالح ساختمانی روند رو به رشدی داشته و بنا به گفته جمشید برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ قیمت مصالح بعضا تا بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است. به طور مثال میلگرد در پایان سال ۱۳۹۶ کیلویی ۱۲۰۰ تومان بوده که هم اکنون به کیلویی ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان رسیده است. هر پاکت سیمان نیز کمتر از ۱۰ هزار تومان بوده که هم اکنون پاکتی ۴۸ هزار تومان به دست مصرف کننده نهایی می رسد. البته هر پاکت سیمان درب کارخانه حدود ۱۸ هزار تومان فروخته می شود اما واسطه ها آنقدر روی این کالا می کشند تا نهایتا با ۱۶۶ درصد رشد قیمت پای پروژه می رسد. جلسات نمایندگان مجلس با رزم حسینی ـ وزیر صمت ـ هم برای چاره جویی کنترل قیمت مصالح ساختمانی راه به جایی نبرده است.

تجربه سه سال گذشته دست کم این فرضیه را ثابت کرد که بازار مسکن به کسادی معاملات یا توصیه به نخریدن واکنش خاصی نشان نمی دهد. شاید در مقاطعی مثل آذر امسال نرخ رشد ماهیانه ۱.۱ درصد منفی شود اما در میان مدت منحنی بازار صعودی بوده و فقط در زمانهایی که معاملات به شدت افت کرده روند رشد قیمتها کند شده است.

بهمن امسال البته در هشت منطقه شهر تهران شامل مناطق ۱، ۳، ۶، ۱۰، ۱۲،۱۳، ۱۵ و ۱۸ نرخ رشد ماهانه منفی شد اما کاهش چندانی نداشت. در منطقه ۱۲ قیمتها ۷.۲ درصد کاهش پیدا کرد اما افت قیمت در دیگر مناطق حتی به یک درصد هم نمی رسید. در منطقه یک قیمتها ۰.۳ درصد، منطقه ۳ بالغ بر ۰.۰۴ درصد، منطقه ۶ به میزان ۰.۲ درصد، منطقه ۱۰ بالغ بر ۲.۶ درصد، منطقه ۱۲ به میزان ۷.۲ درصد، منطقه ۱۳ بالغ بر ۱.۲ درصد، منطقه ۱۵ به میزان ۰.۳ درصد و منطقه ۱۸بالغ بر ۱.۶ درصد پایین آمد اما به طور کلی در مناطق ۲۲ گانه قیمتها نسبت به ماه گذشته ۳.۷ درصد افزایش یافت.

یک کارشناس: بازار مسکن در خواب کوتاه به سر می برد

بیت الله ستاریان ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان اینکه در مقطع کنونی کاهش معاملات را داریم اما رکود نداریم- بیان می کند: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالی که همواره طی ۵۰ سال گذشته تقاضای مسکن بیش از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این روند ادامه می یابد؛ معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می شویم.

او می گوید: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ زیرا معمولا تاثیرات روانی خیلی در این حوزه تاثیر می گذارد و هم اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد. طی ۵۰ سال گذشته طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسئولی می آید یک ایده می دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می گذارد. بعد می بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است.

قیمت ساخت در بازار بروز نیافته است

جمشید برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ نیز با بیان اینکه از سال ۱۳۹۶ تاکنونقیمت مصالح ساختمانی حدود ۱۰ برابر افزایش یافته و ساخت و ساز به شدت افت کرده معتقد است: در مقطع فعلی متقاضیان می توانند با قیمتهایی به مراتب پایین تر از نرخ تمام شده ساخت، مسکن تهیه کنند؛ یعنی قیمت ساخت هنوز در بازار بروز نیافته است. در این شرایط انگیزه ای برای تولید مسکن باقی نمی ماند و تاثیر رکود ساخت و ساز در آینده خود را به شکل رشد قیمتها نشان می دهد. بجز قیمت مصالح که رشد عجیب و غریبی داشته، هزینه دستگاههای خدماتی مثل شهرداریها و نظام مهندسی نیز با رشد مواجه شده است. طبق محاسبات یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان از قیمت هر متر مربع مسکن را هزینه های بالاسری تشکیل می دهد.

برزگر درباره پیش بینی از بازار مسکن در ماههای پیش رو گفت: با توجه به ابهامات اقتصاد کلان و نبود چشم انداز روشن از وضعیت بازار ارز نمی توان هیچ نوع پیش بینی از وضعیت آینده بخش مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری ارایه داد. راهکار اصلی این است که ثبات اقتصادی ایجاد شود و تولید مسکن افزایش یابد تا در آینده مجددا با نوسان قیمت مواجه نشویم.

→ خواندن مطلب قبلی

دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این‌که قیمت هر پاکت سیمان درب کارخانه ۱۸ هزار تومان است و ۴۸ هزار تومان به دست سازندگان می‌رسد، گفت: برای کمک به کاهش قیمت مسکن باید خانه بسازیم اما یک روز با دلالان فولاد، روز دیگر با دلالان سیمان مواجهیم و در این گیر و دار پروژه‌های ساختمانی به دلیل رشد قیمت مصالح دچار مشکل شده‌اند. فرشید پورحاجت در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: آنچه در بازار مسکن اتفاق می افتاد انعکاس شرایط اقتصاد کلان است اما رکود بازار مسکن از سه علت نشأت می گیرد. هم اکنون گروه متقاضیان مصرفی از یک طرف با کمبود نقدینگی مواجهند و از طرف دیگر در انتظار تحولات سیاسی و اقتصادی هستند. وزارت راه و شهرسازی نیز به عنوان متولی بخش مسکن به جای اینکه به تسهیل فرآیند ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن کمک کند، مکررا طی حدود یک سال و نیم گذشته توصیه نخریدن را دنبال کرده است. وی با بیان اینکه علیرغم کاهش معاملات مسکن شاهد افزایش قیمتها هستیم گفت: هم اکنون خرید و فروش در بازار مسکن بسیار کاهش یافته و طبیعتا باید نرخها پایین بیاید اما رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، این بازار را به سمت رکود تورمی کشانده است. بازار مصالح ساختمانی تقریبا به حال خود رها شده و در یک فرآیند رانت گونه قیمت بعضی مصالح بعد از خروج از درب کارخانه توسط واسطه ها و دلالان سه تا چهار برابر می شود. این کارشناس بازار مسکن با بیان این ادعا که دستگاههای متولی نظارت در حوزه مصالح ساختمانی مداخلات لازم را صورت نداده اند افزود: همه ما به اقتصاد آزاد باور داریم اما متاسفانه بعضی از سطوح اقتصاد کشور ما غیرشفاف است. به طور مثال در حوزه صنایع مادر، فولاد یا سیمان انحصار را به وضوح می بینیم و دستگاههای انحصارگر شرایط را بر بخش تولید سخت کرده اند. این باعث می شود مسکن به عنوان کالایی که توسط بخش خصوصی تولید می شود با قیمت بالایی به دست مصرف کننده برسد. پورحاجت گفت: در آشفته بازار کنونی، دلالان سیمان چه ها که نمی کنند. سیمان درب کارخانه ۱۸ هزار تومان است اما تا به دست سازنده برسد ۴۸ هزار تومان می شود. این تخم مرغ نیست که کسی نتواند رصدش کند. ورودی و خروجی کارخانجات و افرادی که در این حوزه فعال هستند مشخص است. وی تاکید کرد: الان کارگاههای ساختمانی نیاز مبرم به سیمان دارند اما اولویت بعضی مسئولان صادرات سیمان به کشورهای دیگر است. بازار مسکن طی سه سال گذشته به اندازه کافی متلاطم بوده و مهمترین عامل در کنترل این بازار افزایش ساخت و ساز است. ما نمی گوییم صادرات مصالح نداشته باشیم اما اولویت باید تامین نیاز داخلی باشد و مازاد مصرف را صادر کنیم. در غیر این صورت اجازه دهند واردات سیمان هم داشته باشیم تا حداقل بتوانیم مصالح مورد نیاز خود را تهیه کنیم. دبیر کانون انبوه سازان درباره پیش بینی از آینده بازار مسکن گفت: دیدیم که با وجود افت شدید معاملات قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ماه به میانگین ۲۸.۳ میلیون تومان رسید. رشدهای ۲ تا ۳ درصدی برای بازار مسکن غیرمنطقی نیست اما نگرانی ما این است که رشد تدریجی ادامه پیدا کند. اگر ساخت و ساز به همین منوال در رکود بماند افزایش قیمت، محتمل ترین گزینه در ماههای آینده است. البته پیش بینی می کنیم شرایط ساخت و ساز در سال آینده بهتر شود اما با توجه به کمبود پنج میلیون واحد مسکونی به این زودی نمی توان تقاضای بازار مسکن را پاسخ داد. با این حال می توان افزایش قیمت را با برنامه ریزی مناسب برای تولید مسکن و کاهش هزینه های بالاسری حوزه ساخت، کنترل کرد. پورحاجت ادامه داد: متقاضیان مسکن با کمبود نقدینگی مواجهند و تسهیلات فعلی جوابگو نیست. افزایش حقوق و افزایش سقف تسهیلات بانکی باید متناسب با رشد قیمت مسکن باشد اما دولت فعلا چنین سیاستی را دنبال نمی کند. بالا بردن سقف تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود، برنامه هایی که تمام دنیا دنبال کرده اند و کوتاه ترین مسیر برای خانه دار کردن مردم است.

خواندن مطلب بعدی ←

بانک مرکزی: معاملات مسکن ۷۰ درصد کم شد، قیمت ۹۷ درصد بیشتر

نوشتن نظر شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *